當(dāng)前位置:

2011年城市規(guī)劃師考試實(shí)務(wù)第四部分:建設(shè)用地性質(zhì)變更管理一

發(fā)表時間:2011/3/9 13:09:08 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
關(guān)注公眾號

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)城市規(guī)劃師課程,全面的了解城市規(guī)劃師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2011年城市規(guī)劃師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對您參加本次考試有所幫助!

第四部分:建設(shè)用地性質(zhì)變更管理

實(shí)例一

1993年,X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由,通過當(dāng)?shù)卣悦慨€2.2萬元的價格,從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請的計(jì)劃是:每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸,成交額可達(dá)2000萬元,實(shí)現(xiàn)利稅100萬元,據(jù)說其規(guī)模要達(dá)到全省第一,使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來,對國家和當(dāng)?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn),一百多畝耕地卻落到糧食局的手里,隨后,這些耕地鄧被侵害成若干份,每份約為420平方米,以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里,每份3.5萬元。得到土地使用權(quán)的人,便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳,僅有200平方米,而且從未開張。征用了一百多畝土地,只蓋了這么小的交易廳,就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人,做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示,如果被征走的土地真是國家需要,他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況,真是讓他們不服氣,無論如何要弄個明白,討個說法。

評析:這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例,情節(jié)嚴(yán)重,造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地,其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場相關(guān),否則,就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計(jì)劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場,卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā),征來的耕地被改變了了用途,其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系,實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后,由于情況發(fā)生變化,需要改變建設(shè)項(xiàng)目,也應(yīng)該按照法定程序,重新向計(jì)劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先,糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件,向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。其次,規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃,對糧食局的申請進(jìn)行審核。如果同意,將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說,改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù),否則,規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進(jìn)行行政處罰。

實(shí)例二

某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商,準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商,鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定:雙方興辦聯(lián)合公司,鄉(xiāng)里提供50畝土地,房地產(chǎn)開發(fā)公司出資,在這塊土地上修建60幢別墅,作為度假村以吸引城市客源,預(yù)計(jì)利潤可觀。聯(lián)合公司開始運(yùn)作后,由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理,鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年,不論盈虧,公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費(fèi)。

評析:房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作,是極不合法的,表面上是合辦聯(lián)合公司,實(shí)質(zhì)上卻是變相出租土地。首先,簽約主體資格不對,鄉(xiāng)政府作為一級政府,行使行政管理職能,不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易,更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”因此,鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進(jìn)行處分并從中受益,不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外,該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程,只定期收取利潤、費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險等等,完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風(fēng)險共擔(dān)原則,說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司,而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地,必須先經(jīng)國家征用,土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地,卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費(fèi),這份合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律、脫逃稅費(fèi)、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為,其違法性顯而易見。

其次,對于上述事件的處罰,可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定:“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施,恢復(fù)土地原狀,對符合土地利用總體規(guī)劃的,沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,可以并處罰款;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。”

實(shí)例三

某企業(yè)位于市中心重點(diǎn)地區(qū),占地面積24500平方米,由于企業(yè)效益不好,打算利用區(qū)位優(yōu)勢,將一部分多余的工廠用地出讓,建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議,由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實(shí)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研,并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件,認(rèn)為可以改變用地性質(zhì),向市政府作了請示,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書”。

相關(guān)文章:

2011注冊城市規(guī)劃師城市規(guī)劃相關(guān)知識考點(diǎn)分析匯總

2011年城市規(guī)劃師考試輔導(dǎo)之規(guī)劃原理知識匯總

編輯推薦:

2010年城市規(guī)劃師考試成績查詢匯總

2011年城市規(guī)劃師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo),盡在城市規(guī)劃師考試網(wǎng)!

2011年城市規(guī)劃師考試信息短信免費(fèi)提醒

城市規(guī)劃師規(guī)劃原理高分突破完整版>>

更多詳情請關(guān)注城市規(guī)劃師考試網(wǎng)

(責(zé)任編輯:中大編輯)

2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁
最近更新 考試動態(tài) 更多>

近期直播

免費(fèi)章節(jié)課

課程推薦

      • 城鄉(xiāng)規(guī)劃師

        [協(xié)議護(hù)航班]

        7大課程模塊 3大研發(fā)資料資料退費(fèi)服務(wù)校方服務(wù)

        2200起

        了解課程

        311人正在學(xué)習(xí)

      • 城鄉(xiāng)規(guī)劃師

        [沖關(guān)暢學(xué)班]

        5大課程模塊 2大研發(fā)資料 校方服務(wù)

        1380起

        了解課程

        324人正在學(xué)習(xí)

      • 城鄉(xiāng)規(guī)劃師

        [精品樂學(xué)班]

        3大課程模塊 研發(fā)資料 校方服務(wù)

        980起

        了解課程

        221人正在學(xué)習(xí)