高級(jí)會(huì)計(jì)師

一、房地產(chǎn)業(yè)概述
  (一)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類(lèi)  區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)各自包括的內(nèi)容。 
  (二)房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn) 　　　生產(chǎn)過(guò)程和流通過(guò)程。 
  (三)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)
　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，具有以下主要的特點(diǎn)。
　?。?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單件性?！　　　　?.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動(dòng)性。
　　3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)。　　　　　　4.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長(zhǎng)。
5.房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)大都需要舉債經(jīng)營(yíng)。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的賬務(wù)處理原則
　(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
　(二)營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行確認(rèn)
　　營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)方式具體確認(rèn)。一般說(shuō)來(lái)有以下方式：
　　(１)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買(mǎi)方并得到認(rèn)可時(shí)，即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，
　　(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗(yàn)證后，即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；　
　　(3)出租房屋時(shí)，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
　　(4)以賒銷(xiāo)或分期收款方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收價(jià)款，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
　(三)土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)目的進(jìn)行不同的賬務(wù)處理
　　涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算；二是企業(yè)在從事開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計(jì)入受益開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
　(四)出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進(jìn)行核算，在報(bào)表上流動(dòng)資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實(shí)作為商品房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）
　(五)建房貸款利息作為資本性支出

第二節(jié)　　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的核算 
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序(僅作一般了解)     分為四個(gè)階段—— 來(lái)源：www.examda.com
　?。薄⑼顿Y決策分析階段；2、項(xiàng)目前期工作階段；3、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算對(duì)象的確定(僅作一般了解)

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算
　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中形成的各項(xiàng)費(fèi)用支出的合計(jì)數(shù)額。
開(kāi)發(fā)成本按用途分類(lèi)四類(lèi)進(jìn)行二級(jí)明細(xì)核算
類(lèi)別 內(nèi)容

土地(建設(shè)場(chǎng)地)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 包括土地(即建設(shè)場(chǎng)地)開(kāi)發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出
房屋建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指開(kāi)發(fā)建設(shè)各種房屋(包括商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、待建房等)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等
配套設(shè)施工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指開(kāi)發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出
代建工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指受單位委托代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的，除建設(shè)場(chǎng)地、住宅等房屋以外的各種工程發(fā)生的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用
 
在按以上四類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用支出進(jìn)行分類(lèi)核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項(xiàng)費(fèi)用歸為以下六個(gè)成本項(xiàng)目設(shè)專(zhuān)項(xiàng)進(jìn)行明細(xì)核算
　　項(xiàng)目 內(nèi)容
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 是指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)，以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi) 是指房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、地地平整等費(fèi)用
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 是指房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

建筑安裝工程費(fèi) 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程和設(shè)備費(fèi)
配套設(shè)施費(fèi) 是指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可記入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)等設(shè)施的支出

開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等

以上6項(xiàng)目都屬于制造成本的范疇。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的方法
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其成本核算的各自特點(diǎn)，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進(jìn)行歸類(lèi)核算。

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