土地登記代理人

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在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中，首先要想到您使用的土地是以什么方式獲得的。以出讓方式取得土地使用權(quán)，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：

按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

設(shè)定這些條件的目的，一是確保轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性。只有完全支付了土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用證，才能保證轉(zhuǎn)讓人完全合法享有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處置權(quán);二是有效防止囤積土地和炒買炒賣的行為。只有對(duì)取得土地進(jìn)行開發(fā)，才被允許轉(zhuǎn)讓，才能防止以囤積土地、炒買炒賣土地為目的的受讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為;三是通過(guò)對(duì)已建成房屋所有權(quán)的明確，保障當(dāng)事人的合法利益。

若以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)必須進(jìn)行審批，轉(zhuǎn)讓審批分為幾個(gè)階段：

第一個(gè)階段為轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。劃撥土地的使用者需要轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須持國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請(qǐng)。

第二個(gè)階段為辦理出讓手續(xù)階段。如市、縣人民政府土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓，則與申請(qǐng)人共同協(xié)商有關(guān)補(bǔ)交出讓金、用地條件、用地期限等事宜，待雙方取得一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

第三個(gè)階段為登記階段。土地使用者按出讓合同約定補(bǔ)交出讓金后，持國(guó)有土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和其他有關(guān)資料到所在地市、縣人民政府土地行政主管部門辦理土地登記手續(xù)，到建設(shè)行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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