土地登記代理人

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土地登記代理人考試土地權(quán)利與方法  第五章（6）

此外，空間使用權(quán)依不同的標(biāo)準(zhǔn)還有不同的劃分：依客體“空間”的垂直方向的位置不同，可分為空中權(quán)和地下權(quán);以空間權(quán)可否移轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，空間權(quán)可分為可移轉(zhuǎn)空間權(quán)和不可移轉(zhuǎn)空間權(quán);以存續(xù)期間不同為標(biāo)準(zhǔn)，空間權(quán)可分為有期限和無期限空間權(quán)。我們建議從立法上，將空間使用權(quán)劃分為空中使用權(quán)和地下使用權(quán)，這一劃分在理論上、實(shí)踐中都具有重要意義：從靜態(tài)角度劃分空間使用權(quán)，易于直觀接受;于實(shí)踐中，對上空和地下的使用常常發(fā)生分離，且由不同主體行使。如此劃分有利于發(fā)揮空中、地下的特有功能?？罩袡?quán)是以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑物、工作物如高架道路、橋梁等的權(quán)利;地下權(quán)是在他人的地面以下埋設(shè)管道、電纜或者建造并維持地下設(shè)施如地鐵、地下商場等的權(quán)利。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)目前對空間利用現(xiàn)狀并考慮未來開發(fā)空間的合理性與可能性，為使人們對“空間權(quán)”這一新的物權(quán)類型有直觀的認(rèn)識，我們建議在立法中對能夠存在于空中或者地下且可以取得空中使用權(quán)或者地下使用權(quán)的建筑物，工作物分別做出列舉性規(guī)定。

三、立法上確認(rèn)土地使用權(quán)人享有的依附于土地使用權(quán)的空間范圍

地表與其上、下的空間客觀上是聯(lián)系在一起的，土地使用權(quán)的范圍不僅包括地表，而且必然延伸到地表上下的空間，取得了土地使用權(quán)，除法律或合同另有規(guī)定外，自然要取得對地表上下空間的支配權(quán)，如取得出讓國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商需使用地下一定范圍的空間打地基或者建車庫;農(nóng)地使用權(quán)人農(nóng)作物的生長也需要占用一定的空間。此外，土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)，常常不是為了利用地表，而主要是利用地表上下的空間如建造房屋或其他附著物，土地使用權(quán)行使地上物所有權(quán)必須以享有一定空間的使用權(quán)為前提。如果不承認(rèn)土地使用權(quán)人享有一定空間的使用權(quán)，土地使用權(quán)也必會失去其應(yīng)有的利用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

因我國現(xiàn)行法律對土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的空間范圍無明確界定，實(shí)踐中，僅以滿足土地實(shí)際利用的空間為限，默認(rèn)了土地使用權(quán)人對空間的支配性權(quán)利。可喜的是在建筑技術(shù)上存在著對空間范圍進(jìn)行界定的理論支撐，并且深圳市規(guī)劃國土局已起草并報(bào)審了具有可操作性的《深圳市城市地下空間使用條例(送審稿)》。

依據(jù)建筑技術(shù)的理論推導(dǎo)，在上海特定的地質(zhì)條件下，地表建物在地上空間的高度只有與地下樁位的深度達(dá)至1：1的比例才能滿足其基礎(chǔ)工程穩(wěn)固性的需要。舉個(gè)例子：建造一幢70米的大廈必須打70米深度的樁才能滿足造房的需要。已有證實(shí)，建造30米深度的地下室亦可滿足這一要求，但因后者造價(jià)過高，通常不為土地使用權(quán)人采納。地下所利用空間的平面面積與地表建筑物的地基面積一致;深圳目前的做法以地表建物最深基礎(chǔ)樁位的深度確定土地使用權(quán)人對地下空間的使用?！渡钲谑谐鞘械叵驴臻g使用條例》實(shí)施后，土地使用權(quán)人享有地表以下至建物最深基礎(chǔ)平面以上的地下空間的使用權(quán)，該最深基礎(chǔ)平面的深度由主管部門在建設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建審查時(shí)確定。這些做法啟發(fā)了我們在立法中對土地使用權(quán)人享有支配權(quán)的空間范圍做出原則性的規(guī)定。

由此，我們建議在立法中，建筑物土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的地下空間范圍應(yīng)界定為：土地使用權(quán)人對該宗地表以下至建筑物、其他附著物的最深基礎(chǔ)平面以上一定深度的地中享有使用權(quán)。

此外，也需對土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的上空范圍做出界定，一可緩解土地資源利用的緊張;二可明晰土地使用權(quán)人的相鄰關(guān)系，其對地上物的所有和使用不得影響其他土地權(quán)利人的通風(fēng)、采光。立法上可對建筑物土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的地上空間范圍界定為：土地使用權(quán)人為建筑物、其他附著物的所有或者使用所需而對一定高度的空中享有使用權(quán) .

在國外有關(guān)空間權(quán)的立法例以及學(xué)者們關(guān)于空間權(quán)的論述中，對于在農(nóng)地上空設(shè)定獨(dú)立的空間權(quán)鮮有論述，然而，隨著我國土地資源的日益緊張，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的改進(jìn)，在農(nóng)地上設(shè)定空間使用權(quán)不是不可能的，因此，土地使用權(quán)人種植竹、林、作物的，地面以上植物生長所必需的上空及地面以下植物根系生長所必需的下空是土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的空間范圍，這是合法的、保證作物良好生長的高度與深度。水面也視為廣義上的土地，如近海、湖泊或大型水庫，以一定深度的水體設(shè)立空間使用權(quán)，分層養(yǎng)殖水生植物，如以中層水體設(shè)立空間使用權(quán)養(yǎng)殖魚類，以下層水體及底土設(shè)立空間使用權(quán)養(yǎng)殖貝類。然而，通常情況下，對土地的利用多限于陸地，因此對水體的立體使用不予過多論述。

四、在立法中，將空間地役權(quán)納入地役權(quán)調(diào)整范圍

十八世紀(jì)以來，國外一些立法、判例、學(xué)說曾將空間使用權(quán)分為物權(quán)的空間使用權(quán)與債權(quán)使用權(quán)。前者包括空間地上權(quán)和空間地役權(quán)，后者包括空間租賃權(quán)和空間借貸權(quán)。因空間租賃權(quán)和空間借貸權(quán)是依當(dāng)事人的合意而成立的債權(quán)性權(quán)利，且現(xiàn)實(shí)生活中存在較少，在物權(quán)立法中沒有必要規(guī)定。

空間地役權(quán)是以他人特定的空間供自己土地便利之用的權(quán)利。雖也表現(xiàn)為對一定空間的使用，但與空間使用權(quán)這一空間的主要的用益性權(quán)利是有區(qū)別的?？臻g地役權(quán)仍具有地役性，僅是次要的、附屬性的權(quán)利。引入“空間”概念后，“地役權(quán)”的范圍得以擴(kuò)張，不僅能夠解決地表與建筑物、工作物所有權(quán)人或使用權(quán)人之間權(quán)利的限制與擴(kuò)張，還能夠解決土地所有權(quán)人或使用權(quán)人因空間的利用而發(fā)生的權(quán)利限制與擴(kuò)張。地役權(quán)的規(guī)定可以調(diào)整空間地役權(quán)所涉及的一切法律關(guān)系。因此，空間使用權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)其權(quán)利而需要使用地表、不同空間使用權(quán)人使用他人空間或者空間建筑物或者工作物的支撐物對已設(shè)定權(quán)利的地表的占用都依地役權(quán)的規(guī)定處置。

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