土地登記代理人

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土地登記代理人考試代理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：什么是成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。

成本逼近法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價(jià)格。

計(jì)算公式：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益

成本逼近法的估價(jià)程序是：(1)計(jì)算土地取得費(fèi)用;(2)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用;(3)計(jì)算投資利息;(4)計(jì)算投資利潤(rùn);(5)土地增值收益確定;(6)區(qū)位修正;(7)計(jì)算土地價(jià)格。

成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地交易案例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)、對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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