土地登記代理人

初始土地登記概述

一、初始土地登記的概念

按照《土地登記規(guī)則》第二條的規(guī)定，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記。

需要進行初始土地登記的主要有兩種情況：一是從未進行過土地登記的地區(qū);二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對原已登記過的區(qū)域進行全面的重新登記。初始土地登記是變更土地登記的基礎，通過初始土地登記建立起來的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據(jù)，沒有初始土地登記，變更土地登記就無從談起。

二、初始土地登記的特點

階段性。初始土地登記有期限，持續(xù)一段時間后即告結(jié)束。

全域性。初始土地登記作業(yè)區(qū)是一個行政轄區(qū)，它通常是一個縣或市。

集中性。初始土地登記是在一定范圍和時間內(nèi)有計劃集體統(tǒng)一進行的。

相對于土地登記的一般程序，初始土地登記的程序有其三個特殊性：一是增加了準備工作。這是因為初始土地登記是在一定的時間內(nèi)對一定區(qū)域的土地進行的集中、普遍的第一次登記，工作量大、時間集中，又是第一次登記，準備工作顯得特別重要，故在初始土地登記中，把準備工作作為一項突出的重要內(nèi)容，列為初始土地登記工作程序的第一步。二是增加了通告。初始土地登記的申請事先要由市、縣人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權屬審核的結(jié)果要進行公告。

三、我國初始土地登記概況

(一)城鎮(zhèn)國有土地使用權初始登記

1987年9月，為了適應土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國家土地管理局要求各地開展城鎮(zhèn)國有土地使用權的申報工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進行了土地登記發(fā)證試點，并取得了初步經(jīng)驗。根據(jù)國務院關于進一步擴大土地登記發(fā)證試點的指示精神，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關于擴大土地登記發(fā)證試點和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權申報工作的通知》((88)國土[籍]字第67號)、《關于加快城鎮(zhèn)國有土地使用權申報工作的通知》((88)國土[籍]字第100號)，決定全面開展城鎮(zhèn)國有土地使用權的申報。

城鎮(zhèn)國有土地使用權申報工作是依法進行國有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權申報工作的若干規(guī)定》，土地使用權的申報以市、縣為單位組織進行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權;土地使用權申報者是申報范圍內(nèi)一切使用國有土地的單位和個人;具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開“全國地籍管理研討會”，會議在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎上，提出了地籍管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標和技術路線。會后，中國的地籍管理工作進入全面開展時期，全國初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎上明顯加快，“國有土地使用證”發(fā)證率達到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見》，并在5個城市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點，土地登記在規(guī)范土地市場中的作用得到初步發(fā)揮。

(二)農(nóng)村集體土地所有權初始登記

2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關于依法加快集體土地所有權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)[2001]359號)，決定在已有基礎上，進一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權初始登記工作。 并強調(diào)要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權主體。具體確權要求如下：

1.凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊)界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組農(nóng)民集體所有?？紤]到各地的差異和村民小組組織機構不健全的實際，在具體登記發(fā)證時，可采取兩種方式進行：一是有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有權證》直接發(fā)放到村民小組農(nóng)民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權證》發(fā)放到村，由村委會代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權主體地位，土地證書所有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時，可將《集體土地所有權證》換發(fā)到組。對于已經(jīng)打破了村民小組農(nóng)民集體土地界線的地區(qū)，應本著尊重歷史，承認現(xiàn)實的原則，對這部分土地承認現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有。

2.能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權應依法確認給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。

3.不能證明屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應依法確認給村農(nóng)民集體所有。

土地所有權主體以“XX村(組、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”表示。

集體土地所有權初始登記的基本單元也是宗地。在集體土地所有權登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點：

1.屬同一農(nóng)民集體擁有的權屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設用地)劃分為一宗地。

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（責任編輯：gx）

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