土地登記代理人

國有土地使用權(quán)

大綱要求：掌握國有土地使用權(quán)定義，國有土地使用權(quán)主體與客體、內(nèi)容與限制、取得與喪失的法律特征，出讓、劃撥、租賃、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營等不同取得方式的國有土地使用權(quán)的概念、特征。

熟悉我國有關(guān)國有土地使用權(quán)的法律規(guī)定和管理制度。

了解外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的基本情況。

第一節(jié) 國有土地使用權(quán)概述

本節(jié)主要內(nèi)容：國有土地使用權(quán)的主體、取得、內(nèi)容與限制、交易規(guī)則及房屋基地使用權(quán)的按份享有等。

一、國有土地使用權(quán)的主體：境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人都可依法取得國有土地使用權(quán)。

二、國有土地使用權(quán)的取得

(一)關(guān)于國有土地使用權(quán)的一般取得方式

我國國有土地使用權(quán)最基本的取得方式為：有償使用和無償劃撥。

國有土地有償使用的方式有三種：1)國有土地使用權(quán)出讓;2)國有土地租賃;3)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。

(二)關(guān)于中外合資企業(yè)場地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)的特殊取得方式

1、外商投資企業(yè)所需場地使用權(quán)：經(jīng)依法審批由合營企業(yè)取得或作為中國合營者在合營企業(yè)中的一部分出資。但所繳納的場地使用費(fèi)以及與之等價(jià)的作價(jià)金額均低于有償取得國有土地使用權(quán)而支付的出讓金或租金，是介于有償取得與劃撥取得之間的一種特殊方式。

2、城市私有房屋所占土地由私有轉(zhuǎn)變?yōu)楣泻?，私房主仍可享有國有土地使用?quán)，但其取得方式明顯不同于國有建設(shè)用地的一般取得方式。

(三)關(guān)于國有農(nóng)用土地(包括可開發(fā)為農(nóng)用的未利用土地)使用權(quán)的特殊取得方式

國有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。國有農(nóng)用地和未利用地的取得方式應(yīng)包括出讓、租賃、承包和劃撥。

三、國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

1、劃撥國有土地使用權(quán)人對(duì)劃撥國有土地使用權(quán)在未轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚型恋厥褂脵?quán)并符合其他條件時(shí)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。而轉(zhuǎn)讓、出租、抵押是土地使用權(quán)的處分權(quán)能，因而劃撥國有土地使用權(quán)中并無對(duì)權(quán)利本身的處分權(quán)能。

2、地下資源、埋藏物、市政公用設(shè)施等不在國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的范圍內(nèi)。對(duì)于法定或約定不屬于國有土地使用權(quán)客體的空間范圍，可單獨(dú)設(shè)定土地使用權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利。

3、權(quán)利的行使不得違反法律的禁止性規(guī)定。

1)使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

2)權(quán)利人必須遵守法律、行政法規(guī)為權(quán)利人行使權(quán)利設(shè)定的其他不得違反的強(qiáng)制性義務(wù)。

3)國有土地使用者必須履行，與國有土地所有者代表簽訂的國有土地出讓或租賃合同中對(duì)國有土地使用者規(guī)定的義務(wù)。

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（責(zé)任編輯：hbz）

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