土地登記代理人

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國際物業(yè)顧問戴德梁行表示，盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利，但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運(yùn)營模式，構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行境外融資的障礙。

戴德梁行估計(jì)部高級(jí)助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會(huì)上表示，跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問題，也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入REITs時(shí)，必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題，而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報(bào)率等投資運(yùn)營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少，物業(yè)業(yè)主需要聘請(qǐng)專業(yè)管理公司參與運(yùn)營。

同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目要透過REITs上市融資，必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場(chǎng)概念，所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價(jià)上出現(xiàn)分歧。

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面，葉子華說，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市公司信息透明度有較高要求，特別是財(cái)務(wù)及稅務(wù)方面，需要配合國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并須全面披露，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷，有待進(jìn)一步提高企業(yè)的信息透明度。

另外，由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報(bào)率一般會(huì)達(dá)到百分之七至十以上，但由于國內(nèi)稅種較多，稅率也較高，稅后的投資回報(bào)很不一定能達(dá)到境外投資者的預(yù)期收益率。

這位投資專家表示，以現(xiàn)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運(yùn)模式，要通過境外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格要求，可能需要較長時(shí)間的準(zhǔn)備。但從長遠(yuǎn)看，目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場(chǎng)與國際市場(chǎng)的接軌逐漸得以解決

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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