土地登記代理人

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土地登記代理人考試土地權(quán)利與方法  土地權(quán)利概述（9）

(二)土地利用權(quán)體系

利用權(quán)并不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，它不過(guò)是所有權(quán)以外的土地權(quán)利的總稱。我國(guó)目前的土地利用權(quán)的種類主要有：土地使用權(quán)和土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地他項(xiàng)權(quán)利。

土地使用權(quán)是我國(guó)整個(gè)土地利用權(quán)體系的核心。目前，無(wú)論是國(guó)有土地還是集體土地多是通過(guò)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)達(dá)到利用土地的目的，法律對(duì)使用權(quán)的規(guī)定，相比之下，也最為詳細(xì)。土地使用權(quán)早在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期就已經(jīng)產(chǎn)生，但當(dāng)時(shí)其僅僅是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，而不是獨(dú)立的物權(quán)。土地使用權(quán)獨(dú)立出來(lái)肇始于90年國(guó)務(wù)院第55號(hào)令，即《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》根據(jù)該條例的規(guī)定，土地使用權(quán)已經(jīng)登記，就具有對(duì)抗一般人的法律效力，并且可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。至此，土地使用權(quán)已經(jīng)具有物權(quán)的性質(zhì)。

目前我國(guó)土地使用權(quán)法律體系由兩個(gè)方面構(gòu)成，即國(guó)有土地使用權(quán)體系和集體土地使用權(quán)體系。國(guó)有土地使用權(quán)因取得的方式不同分成：出讓國(guó)有土地使用權(quán)、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán);另外，還有兩類特殊主體享有的土地使用權(quán)，即外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)分為：農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。

土地租賃權(quán)實(shí)際是指土地使用權(quán)租賃?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定了土地使用權(quán)出租的概念，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃權(quán)的客體是土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)而產(chǎn)生的一項(xiàng)權(quán)利。按照該條例租賃土地使用權(quán)應(yīng)具有出讓國(guó)有土地使用權(quán)的條件(雖然一些劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)也可以出租)，按照該條例第30條的規(guī)定，出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同。即意味著出租土地使用權(quán)是出讓國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)利客體的延續(xù)，雖然權(quán)利內(nèi)容不同，但權(quán)利的行使范圍及限制具有約束力和覆蓋性，出租除應(yīng)受對(duì)于出讓使用權(quán)的限制以外，還受其自身的性質(zhì)的限制。例如承租人轉(zhuǎn)租土地使用權(quán)的，應(yīng)經(jīng)土地使用權(quán)人的同意。出租土地使用權(quán)也具備轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本條件，按照條例第28條的規(guī)定，未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限后條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。該條件正是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本條件。那么，租賃土地使用權(quán)的性質(zhì)是什么?我國(guó)有關(guān)土地的法律規(guī)范對(duì)土地使用權(quán)租賃的態(tài)度，時(shí)至今日仍不明朗，民事法律原則上將其列為債法的規(guī)定之中。今后在相關(guān)的土地立法上，應(yīng)在承繼“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度的基礎(chǔ)上，提升其物權(quán)屬性。原因是物權(quán)化的土地租賃權(quán)有利于提高處于弱者地位的承租人的法律地位，運(yùn)用物權(quán)排除妨害的方法更充分地保護(hù)其合法權(quán)益。

土地抵押權(quán)指的是土地使用權(quán)抵押。這里的土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)使用權(quán)人到期不履行債務(wù)或宣告破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處分土地使用權(quán)，從中優(yōu)先受償。我國(guó)土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地本身不能成為抵押權(quán)的標(biāo)的。通過(guò)處分抵押權(quán)取得的土地使用權(quán)，要受土地所有權(quán)的限制，表現(xiàn)為土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件和期限。但設(shè)立土地使用權(quán)抵押，有利于土地開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)抵押的目的是通過(guò)第它獲得貸款，并利用貸款開(kāi)發(fā)土地。土地使用權(quán)抵押制度可以使金融業(yè)滲透到房地產(chǎn)業(yè)之中，保障了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中的資金需求，同時(shí)業(yè)促進(jìn)了金融業(yè)的發(fā)展。

關(guān)于我國(guó)土地使用權(quán)的抵押的法律規(guī)定，分散在《土地管理法》、《擔(dān)保法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》等。

另外一些土地權(quán)利，在目前的土地法律中尚沒(méi)有規(guī)定。比如，土地典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等。值得一提的是在民法通則中，規(guī)定了相鄰權(quán)制度，作為處理相鄰不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系的法律依據(jù)。但是，相鄰權(quán)只發(fā)生在相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人之間，由于行使相鄰權(quán)有嚴(yán)格的條件限制，相鄰權(quán)已經(jīng)不能勝任復(fù)雜的土地使用關(guān)系。例如對(duì)非相鄰的土地的通行、取水、排水等使用收益，不屬于相鄰權(quán)調(diào)整范圍，目前還沒(méi)有獲得保護(hù)的法律依據(jù)。只有設(shè)立地役權(quán)，才能解決此類問(wèn)題。從我國(guó)現(xiàn)行法的制度設(shè)計(jì)上看，屬于現(xiàn)代地役權(quán)內(nèi)容的某些權(quán)利，一些單行法分別作了規(guī)定，例如采礦權(quán)、取水權(quán)、捕撈權(quán)、狩獵權(quán)、伐木權(quán)等。但是地役權(quán)的范圍廣泛，而規(guī)則相對(duì)一致。采用目前這種零散規(guī)定的做法，一是有遺漏，二是不統(tǒng)一，三是不便掌握。因此對(duì)地役權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一立法應(yīng)當(dāng)是未來(lái)的發(fā)展方向。

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