土地登記代理人

三、綜合分析題(共4題，共70分)

(1) :

1.國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變?cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

2.國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國(guó)有土地租賃。嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、

《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國(guó)有土地租賃的適用范圍。

對(duì)原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式處置：

(1)國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團(tuán)的。

(2)國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的。

(3)國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。

(4)非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

S集團(tuán)對(duì)M廠的兼并符合第(4)條的規(guī)定。

3.國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年;對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

W公司的承租期限當(dāng)屬短期租賃。

4.國(guó)有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)有：

(1)承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。國(guó)有土地租賃，承租人取得承擔(dān)土地使用權(quán)。

承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記。

(2)國(guó)有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有

優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可以申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益的需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。

(3)承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用

權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會(huì)以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。承租土地使用權(quán)的收回原因有：①承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)繳納土地租金的，土地行政主管部門(mén)可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。②承租土地使用權(quán)期滿申請(qǐng)續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

因此，w公司可依法獲得補(bǔ)償。

(2) :

1.宗地地址變更的三個(gè)要件是：

(1)須屬自然人的經(jīng)常居住地;

(2)須屬固定場(chǎng)所;

(3)須經(jīng)法律確認(rèn)。

2.宗地地址變更登記的申請(qǐng)人是地址變更后的土地權(quán)利人。

3.應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件有：

(1)由土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書(shū)。地址變更登記申請(qǐng)人為土地所有權(quán)人的，提交土地所有權(quán)證書(shū);申請(qǐng)人為土地使用權(quán)人的，提交土地使用權(quán)證書(shū);申請(qǐng)人為土地他項(xiàng)權(quán)利人的，提交土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。

(2)地上建筑物、附著物權(quán)屬證明。凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請(qǐng)人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證等。

(3)地址變更證明文件。申請(qǐng)人為自然人的，提交由戶籍部門(mén)開(kāi)具的地址變更證明文件或戶籍部門(mén)發(fā)出的能夠證明其地址變更了的有效證件;申請(qǐng)人為法人或其他組織的，其中，企業(yè)法人、部分事業(yè)單位法人須提交由工商行政管理部門(mén)或主管部門(mén)開(kāi)具的地址變更證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請(qǐng)地址變更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門(mén)頒發(fā)的經(jīng)過(guò)更址登記后的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。而機(jī)關(guān)法人和其他的事業(yè)單位則只須提交該機(jī)關(guān)、單位的更址聲明或更址通知書(shū)即可。

(3) :

1.該縣該小學(xué)應(yīng)該申請(qǐng)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請(qǐng)人為該校法人及法人代表。

2.學(xué)校應(yīng)該在接到“國(guó)有土地劃撥決定書(shū)”和“建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)”之日起30日內(nèi)辦理土地使用權(quán)設(shè)定登記。

3.應(yīng)提交以下登記資料：

(1)土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表。

(2)該縣該小學(xué)法人證明、法人代表身份證明和個(gè)人身份證明。

(3)該縣人民政府關(guān)于該小學(xué)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。

(4)該縣國(guó)土資源管理局關(guān)于該小學(xué)國(guó)有土地劃撥決定書(shū)。

(5)委托代理的應(yīng)提交土地登記委托及代理人身份證明等。

4.劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬審核要點(diǎn)：

(1)對(duì)申請(qǐng)人的審核。要注意土地登記申請(qǐng)人與政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和國(guó)有土地劃撥決定書(shū)批準(zhǔn)的土地使用者是否一致。

(2)對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源文件的審核。主要是對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)權(quán)限的審核。

(3)對(duì)土地用途的審核。注意申請(qǐng)登記用途是否與批準(zhǔn)用途一致。

(4)對(duì)宗地面積的審核。注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與建設(shè)用地面積一致。

(4) :

1.經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得的建設(shè)用地包括：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。

(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

2.劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的法律特征包括：

(1)劃撥國(guó)有土地的使用權(quán)是依國(guó)家行政行為而獲得的權(quán)利。

(2)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的取得受范圍限制。

(3)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)一般沒(méi)有明確的期限。

(4)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)繳納土地使用稅。

(5)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處置受法律限制。

3.劃撥土地使用權(quán)獲得者可以免交土地使用稅的情況為：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。

(2)由財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地。

(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

(4)市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地。

(5)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。

(6)經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄地，從使用的月份起免繳土地使用稅5～10年。

(7)由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

4.劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的申請(qǐng)人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：

(1)國(guó)有土地劃撥決定書(shū)。

(2)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。

(3)新開(kāi)工大中型建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)登記文件。

(4)大中型建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

(5)征地勘測(cè)圖件。

(6)原《集體土地使用證》。

(7)其他證明文件。

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（責(zé)任編輯：fky）

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