土地登記代理人

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土地登記代理人考試土地權(quán)利與方法  第五章（7）

五、立法中明確規(guī)定空間使用權(quán)的取得

1.我國實(shí)行土地公有制，因國家、農(nóng)民集體是土地所有權(quán)人，地表上下的空間所有權(quán)必然屬于國家、農(nóng)民集體享有。所有權(quán)人可依照自己的意志行使完全的占有、使用、收益、處分權(quán)。因此，未負(fù)載任何權(quán)利的土地上的空間使用權(quán)由國家、農(nóng)民集體享有。此種情形，空間使用權(quán)被土地所有權(quán)吸收，不屬于立法“空間使用權(quán)”的調(diào)整范圍。

2.土地使用權(quán)人對空間的支配性使用權(quán)非獨(dú)立意義上的空間使用權(quán)，而被視為土地使用權(quán)的當(dāng)然的附屬權(quán)利，屬土地使用權(quán)的組成部分。此范圍外的空間為國家所有，土地使用權(quán)人為行使土地使用權(quán)而需使用國家、農(nóng)民集體享有使用權(quán)的空間的，可依據(jù)地役權(quán)的規(guī)定解決。

3.空間使用權(quán)在很多情況下可以與土地所有權(quán)、土地使用權(quán)相分離，形成由非土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人享有的獨(dú)立意義上的空間使用權(quán)。在我國，土地所有權(quán)由國家、農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)主體的不同決定了空間所有權(quán)主體的不同，從而導(dǎo)致空間使用權(quán)取得方式上的差別。

1)立法中明確國有土地上空間使用權(quán)的取得方式。

因空間使用權(quán)與土地使用權(quán)之間僅是權(quán)利范圍的不同，而無本質(zhì)的差別，因此，空間使用權(quán)的取得方式同于土地使用權(quán)的取得方式。國有土地上空間使用權(quán)可以由國有土地所有者代表依法通過出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式提供給經(jīng)營性項(xiàng)目的空間使用權(quán)。出讓是最主要的方式，具體可采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行，國家可以收取出讓金。此外，從我國實(shí)際情況出發(fā)，對所有建設(shè)用地一律采取出讓方式提供空間使用權(quán)是不切實(shí)際的，這勢必提高公益性事業(yè)用地成本，加重國家財(cái)政負(fù)擔(dān)，限制公益事業(yè)發(fā)展。這種具有社會(huì)公益性質(zhì)的國家投資的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目以及不能營利而又為國計(jì)民生所需要的項(xiàng)目需使用空間的，國有土地所有者代表可以依法通過劃撥方式提供空間使用權(quán)。

2)立法中明確集體土地上空間使用權(quán)的取得方式。

農(nóng)民集體所有土地上空間使用權(quán)經(jīng)國家批準(zhǔn)后，可根據(jù)集體土地所有者與空間使用者達(dá)成的空間使用協(xié)議而定?？臻g使用權(quán)與所有權(quán)發(fā)生分離，空間使用權(quán)歸屬于空間所有權(quán)人，依此理論，農(nóng)民集體所有土地上空間所有權(quán)由農(nóng)民集體享有。然而，我們立法上規(guī)定“經(jīng)國家批準(zhǔn)”原因在于：①從規(guī)劃上講，農(nóng)民集體所有土地上空間的開發(fā)利用也要服從國家建設(shè)的整體規(guī)劃，由國家對其使用享有最終決定權(quán)，既滿足了空間資源充分利用的需要，也保障了空間開發(fā)利用的安全。②土地使用的發(fā)展權(quán)在國家，國家享有土地的最終處分權(quán)。例如農(nóng)民宅基地也需要國家批準(zhǔn)。③若為公益目的需要，集體所有土地上空間使用權(quán)的取得只需經(jīng)國家批準(zhǔn)，由國家對公益性建設(shè)中所涉及的各方利害關(guān)系人進(jìn)行協(xié)調(diào)。但空間使用者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償集體土地所有者因此而遭受的損失。如在集體所有農(nóng)地上建造橋梁，因其并不影響農(nóng)作物的種植，無需征用該農(nóng)地，因日照減少造成農(nóng)作物減產(chǎn)欠收的，國家可根據(jù)橋梁的水平投影面積，并考慮農(nóng)地使用權(quán)人的損失程度等因素給農(nóng)地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償，此種情況并非國家征用，不改變土地所有權(quán)的歸屬，農(nóng)民集體仍是土地所有權(quán)人。

因地下資源、所有人不明的埋藏物、隱藏物和地下文物的所有權(quán)歸屬國家，并不因其上土地所有權(quán)、使用權(quán)的歸屬而改變其為國有的性質(zhì)，立法規(guī)定，對集體所有土地地下的上述客體進(jìn)行開發(fā)、利用而取得空間使用權(quán)的，可不經(jīng)集體土地所有者、使用權(quán)人的同意，但對其使用造成不利影響的，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

3)在土地使用權(quán)附屬范圍內(nèi)的空間可否再設(shè)空間使用權(quán)是實(shí)踐中有爭議的問題，在立法中應(yīng)予以明確。

作為土地使用權(quán)組成部分的空間使用權(quán)在一定意義上限制了空間所有權(quán)人享有的絕對支配權(quán)。國家若在屬于土地使用權(quán)范圍內(nèi)的空間設(shè)定空間使用權(quán)，使同一空間的使用權(quán)歸屬于不同的權(quán)利主體而違反“一物一權(quán)”原則，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害土地使用權(quán)人的利益;若土地使用權(quán)人在其空間上再設(shè)空間使用權(quán)就會(huì)出現(xiàn)空間使用權(quán)部分是從國家取得，部分是從土地使用權(quán)人取得，取得權(quán)源及方式的不同使得所取得的空間使用權(quán)的效力與性質(zhì)不同，易產(chǎn)生混亂。因此，空間使用權(quán)應(yīng)一律從土地所有權(quán)人取得。

但因公益目的而需使用土地使用權(quán)范圍內(nèi)空間的，國家應(yīng)收回該部分空間的土地使用權(quán)，以劃撥方式將此部分空間使用權(quán)提供給空間使用者，空間使用者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償土地使用權(quán)人因此而遭受的損失如拆除空間建筑物而造成的損失。立法規(guī)定收回該部分空間的土地使用權(quán)而非空間使用權(quán)的原因是：①享有該部分空間的使用權(quán)是土地使用權(quán)人正常行使權(quán)利所必須，權(quán)利人若喪失對該部分空間的使用，土地使用權(quán)也將會(huì)喪失其應(yīng)有的利用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值;②土地使用權(quán)人使用該部分空間仍需分?jǐn)偟孛鎯r(jià)值，為了平衡雙方的利益，宜規(guī)定國家收回土地使用權(quán)。我們也認(rèn)為土地使用權(quán)人放棄該部分空間的土地使用權(quán)非土地使用權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓，其原因在于：①空間使用者對空間的利用改變了土地上空間的原有用途，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后不得改變原有用途;②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人僅享有土地使用權(quán)人已使用期限余期的使用權(quán)。因此，若將之視為使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，短暫的余期屆至，土地使用權(quán)將被收回，空間使用者投資建造的建筑物或者工作物隨之收回，由此損害空間使用者的利益，且因無法有效發(fā)揮物的使用價(jià)值而造成資源的浪費(fèi)。

空間使用者若以營利目的需使用土地使用權(quán)范圍內(nèi)的部分空間，為實(shí)現(xiàn)土地空間的充分有效地利用，發(fā)揮土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的價(jià)值，應(yīng)于立法中予以確認(rèn)。但需與土地使用權(quán)人進(jìn)行平等協(xié)商，土地使用權(quán)人放棄該部分空間的土地使用權(quán)的，空間使用者應(yīng)當(dāng)依約支付補(bǔ)償。國家收回土地使用權(quán)后，再有償轉(zhuǎn)讓空間使用者。

六、立法中應(yīng)明確規(guī)定空間使用權(quán)取得的登記程序以及空間范圍的確定方法

因空間使用權(quán)的效力不僅及于權(quán)利直接的客體范圍，還及于多層次的立體空間。為了充分利用土地空間，在已經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)及其他權(quán)利的土地上仍可以設(shè)定空間使用權(quán)，由此產(chǎn)生土地所有權(quán)人與空間使用權(quán)人、空間使用權(quán)人與土地使用權(quán)人及其他權(quán)利人之間平面或立體的相互關(guān)系。而權(quán)利人利用的空間必須是特定的，不能延伸至他人所享有的、使用的空間范圍。因此，立法規(guī)定空間使用權(quán)取得必須依法辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取空間使用權(quán)證書，通過“公示”，使公眾得知該空間上權(quán)利的存在，既可保護(hù)權(quán)利人，又可維護(hù)土地上其他權(quán)利人的利益，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活安定。

“空間”雖為立體，其宗地范圍能夠通過三維空間坐標(biāo)確定。為了減少糾紛，明確各自的權(quán)利歸屬，立法宜規(guī)定空間使用權(quán)證書中應(yīng)當(dāng)明確記載空間使用權(quán)人享有使用權(quán)的空間六至。

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