物業(yè)管理師

3.資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關系

資產(chǎn)管理是在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎之上發(fā)展起來的，它不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理，卻又與傳統(tǒng)物業(yè)管理有著密切的聯(lián)系。

(1)聯(lián)系。

首先，二者的宗旨是一致的，都是為了獲取相應的經(jīng)濟利益。業(yè)主通過購買物業(yè)管理服務方式，保障物業(yè)正常運作使用，發(fā)揮其應有的、正常的功能作用的同時，還要求物業(yè)服務企業(yè)通過努力延長物業(yè)使用壽命或降低使用成本等，達到物業(yè)的保值與增值。從物業(yè)服務企業(yè)而言，無論其管理的客觀效果是增值還是保值，其核心目的是獲取相應的管理服務效益。同樣，資產(chǎn)管理則無論是直接運營還是委托管理，其根本的目的和要求均是增值或獲取相應經(jīng)濟利益。

其次，兩者互為聯(lián)系、互相促進。良好的傳統(tǒng)物業(yè)管理能促進資產(chǎn)管理的開展;物業(yè)資產(chǎn)管理又能延伸物業(yè)管理服務內(nèi)容，滿足業(yè)主深層次需求，進一步提升客戶滿意度等。

(2)區(qū)別。

首先，出發(fā)點不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理是基于管理服務，強調(diào)物業(yè)基本功能的正常發(fā)揮;資產(chǎn)管理是基于價值，強調(diào)物業(yè)和客戶資產(chǎn)的保值、增值。

其次，內(nèi)容不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括物業(yè)維護、清潔、綠化等物業(yè)服務合同約定的常規(guī)服務項目和內(nèi)容;資產(chǎn)管理的內(nèi)容強調(diào)是多元化與開放性，其所包含的服務內(nèi)容非常廣泛。

再次，考核評價標準不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的考核評價強調(diào)物業(yè)的正常運作使用與業(yè)主、物業(yè)使用人的滿意度;資產(chǎn)管理的考核評價則以經(jīng)濟效益為主。

最后，運行效果不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理運作強調(diào)物業(yè)的運行維護，物業(yè)服務企業(yè)的收益主要集中于項目酬金或服務利潤;資產(chǎn)管理由于涉及面寬，技術水平高，利潤水平很多情況下明顯優(yōu)于傳統(tǒng)物業(yè)管理，因此資產(chǎn)管理不僅開拓了物業(yè)管理的服務范圍和行業(yè)新的利潤空間，提升了行業(yè)質(zhì)量與層次，而且能全面帶動行業(yè)的優(yōu)化、升級。

(三)物業(yè)組合投資管理

物業(yè)組合投資管理是在資產(chǎn)管理基礎上，業(yè)務覆蓋范圍更深更廣的高級物業(yè)資產(chǎn)管理形態(tài)。組合投資管理以風險控制和組合投資回報最大化為目標，并以組合投資的整體績效作為組合投資管理者業(yè)績評價的標準。組合投資管理所涉及的服務包括評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，幫助業(yè)主詳細制定投資目標，并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，如：就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策并在合適的時機購買或出售物業(yè)等。

物業(yè)組合投資管理的利潤通過三種途徑獲得：一是選擇確定經(jīng)營管理合適的項目;二是整合不同類型的經(jīng)營項目，拾遺補缺，進行全面綜合經(jīng)營管理;三是以經(jīng)營期間的現(xiàn)金流的現(xiàn)值最大化作為目標進行經(jīng)營。

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（責任編輯：中大編輯）

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