初級會計師

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

土地增值稅稅額計算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。

1.計算公式

應(yīng)納稅額=Σ(每級距的增值額×適用稅率)

2.計算步驟

(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)

(2)計算扣除項目

①取得土地使用權(quán)支付的金額

②開發(fā)土地的成本、費用

③新建房及配套設(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費附加。

(3)計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

(4)計算增值額÷扣除項目的比率

(5)計算土地增值稅的應(yīng)納稅額

土地增值稅稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

4.居民個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。

土地增值稅征收管理

(一)土地增值稅納稅申報程序

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。

2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

(二)土地增值稅納稅清算

1.土地增值稅的清算條件

區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”

(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

④省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

(三)納稅地點

土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。

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（責(zé)任編輯：黑天鵝）

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