中級(jí)經(jīng)濟(jì)師

第四節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，由于不同的行業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或企業(yè)角度，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，分析、計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要目標(biāo)有兩個(gè)：一是評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力。盈利能力是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要指標(biāo);二是評(píng)價(jià)項(xiàng)目的清償能力，包括項(xiàng)目的財(cái)務(wù)清償能力和債務(wù)清償能力，、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)清償能力是指項(xiàng)目收回全部投資的能力，債務(wù)清償能力是指項(xiàng)目?jī)斶€借款和清償債務(wù)的能力。這兩個(gè)目標(biāo)的評(píng)價(jià)是通過計(jì)算相應(yīng)的指標(biāo)來說明的。

二、動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算

(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)的概念

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定目標(biāo)收益率(ic)，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各計(jì)算時(shí)點(diǎn)的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的概念

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，使各計(jì)算時(shí)點(diǎn)凈現(xiàn)金流量值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率(也就是說，在這個(gè)折現(xiàn)率時(shí)，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金流入的現(xiàn)值和等于其現(xiàn)金流出的現(xiàn)值和。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是：在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目計(jì)算期末，所有的投資可以完全被收回。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率還表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。

2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式

3.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

4.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)

5.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的比較

(三)動(dòng)態(tài)投資回收期

1.動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)的概念

動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)是把投資項(xiàng)目各期(通常是以年為單位)的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率折現(xiàn)之后，再來推算投資回收期的。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期就是自投資起始點(diǎn)算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計(jì)值等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為投資回收終止年份。

2.動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式

3.動(dòng)態(tài)投資回收期的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

4.動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)

5.動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的比較

三、靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算

(一)利潤(rùn)率

1.成本利潤(rùn)率

成本利潤(rùn)率(RPC)是指項(xiàng)目總開發(fā)利潤(rùn)與總開發(fā)建設(shè)成本的比率。該指標(biāo)通常用來初步判斷出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

2.資本金利潤(rùn)率

資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目建成后正常年份的所得稅前利潤(rùn)或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均所得稅前利潤(rùn)與資本金的比率，它反映的是項(xiàng)目資本金的盈利能力。

3.資本金凈利潤(rùn)率

資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目建成后正常年份的凈利潤(rùn)(所得稅后利潤(rùn))或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)(年平均所得稅后利潤(rùn))與資本金的比率，它反映的是項(xiàng)目資本金的凈盈利能力。

(二)投資收益率

投資收益率表示投資項(xiàng)目的盈利水平，是指項(xiàng)日建成后正常年份的息稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)與項(xiàng)目總投資的比率。該指標(biāo)考察的是項(xiàng)目單位投資的收益能力。

(三)靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期(P?b)是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，即不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益回收其總投資所需要的時(shí)間，一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。

四、清償性指標(biāo)及其計(jì)算

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目清償性指標(biāo)的計(jì)算，主要是考察在計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況以及償還到期債務(wù)的能力，主要的清償性指標(biāo)有以下幾種。

(一)借款償還期

借款償還期是在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)型房產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目通常需要計(jì)算借款償還期，而對(duì)出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目通常不計(jì)算借款償還期。

(二)利息備付率

利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤(rùn)與應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)利息的保障程度和支付能力。

(三)償債備付率

償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息額的比值。

(四)財(cái)務(wù)比率

財(cái)務(wù)比率是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，全部依據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)算。計(jì)算時(shí)，既可以計(jì)算項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)比率，也可以計(jì)算各年的財(cái)務(wù)比率。

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