2020年房地產(chǎn)估價師考試真題及答案解析專題-中大網(wǎng)校 2020年房地產(chǎn)估價師考試真題及答案解析

2020年房地產(chǎn)估價師考試成績查詢時間:12月初

2020年房地產(chǎn)估價師各科目真題及答案

房地產(chǎn)基本制度與政策

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)估價理論與方法

房地產(chǎn)估價案例與分析

單選題

多選題

一、單項選擇題(共40道。每題的備選項中。只有1個最符合題意)。

1、廉租住房單套建筑面積應(yīng)當(dāng)在()㎡以內(nèi)。

A、30

B、50

C、60

D、90

[答案]B

2.單位和個人繳存住房公積金的繳存比例,原則上均不高于職工上一年度月平均工資的()。

A、5%

B、8%

C、10%

D、12%

[答案]D

3.根據(jù)《物權(quán)法》,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,()。

A、無償收回

B、給予補(bǔ)償收回

C、自動續(xù)期

D、屆滿前一年申請續(xù)期

[答案]C

4.某縣為了公共利益需要,征收基本農(nóng)田2公頃,應(yīng)報()批準(zhǔn)。

A、國務(wù)院

B、省人民政府

C、縣人民政府

D、國土資源部

[答案]A

二、多項選擇題(共15題,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1、保障性住房包括()

A限價商品住房

B經(jīng)濟(jì)適用住房

C公共租賃住房

D老舊存量住房

E90㎡以下商品住房

[答案]ABC

2、按建設(shè)用地的用途分類,可分為()

A非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

B農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

C未利用地

D其他建設(shè)用地

E臨時用地

[答案]AB

3.市、縣國土資源主管部門在供應(yīng)工業(yè)用地時,應(yīng)當(dāng)納入土地使用條件的控制指標(biāo)包括()

A工業(yè)項目投資制度

B工業(yè)項目生產(chǎn)規(guī)模

C容積率

D臨時用地使用比例

E非生產(chǎn)設(shè)施占地比例

[答案]ACE

4.保障性住房包括()

A限價商品住房

B經(jīng)濟(jì)適用住房

C公共租賃住房

D老舊存量住房

E90㎡以下商品住房

[答案]ABC

單選題

多選題

一、單項選擇題(共35題,每題1分每題的備選項中,只有1個最符合題意)

1、1.廉租住房單套建筑面積應(yīng)當(dāng)在( )㎡以內(nèi)。

A.30

B.50

C.60

D.90

【答案】B

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內(nèi),保證基本居住功能。

2.單位和個人繳存住房公積金的繳存比例,原則上均不高于職工上一年度月平均工資的( )。

A.5%

B.8%

C.10%

D.12%

【答案】D

【解析】本題考查的是住房公積金制度。住房公積金制度單位和個人的繳存比例不低于5%,原則上不高于12%。參見教材P10

3.3.根據(jù)《物權(quán)法》,住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的,( )。

A.無償收回

B.給予補(bǔ)償收回

C.自動續(xù)期

D.屆滿前一年申請續(xù)期

【答案】C

【解析】本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃、方式和年限。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。參見P34

4.4.某縣為了公共利益需要,征收基本農(nóng)田2公頃,應(yīng)報( )批準(zhǔn)

A.國務(wù)院

B.省人民政府

C.縣人民政府

D.國土資源部

【答案】A

【解析】本題考查的是征收集體土地的政策規(guī)定。征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定①征收土地實行兩級審批制度,即有國務(wù)院和省級人民政府審批②建設(shè)占用土地,設(shè)計農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)③征收基本農(nóng)田,基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的,其他土地超過70公頃,有國務(wù)院審批④其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項目,又升級人民政府審批并報國務(wù)院備案。參見教材p43。

二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1.利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有( )

A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值折損

B.增加收益現(xiàn)金流

C.加大投資者融資成本

D.增加市場供給

E.抑制市場投資需求

【答案】ACE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損,利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。參見教材P19。

2.按照風(fēng)險大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為( )。

A.金融投資型

B.收益型

C.實物投資型

D.機(jī)會型

E.收益加增值型

【答案】BDE

【解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會型三種類型。參見教材P22。

3.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有( )

A.社會因素

B.經(jīng)濟(jì)因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術(shù)因素

【答案】ABD

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境,房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的影響因素中,社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素,是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材P31

4.政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有( )。

A.制定市場規(guī)則

B.進(jìn)行市場監(jiān)管

C.確定土地利用條件

D.制定商品房價格

E.提供商業(yè)貸款

【答案】AB

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運(yùn)行的過程中,既有制定規(guī)則的權(quán)力,又有監(jiān)督、管理的職能,在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。參見教材34.

單選題

多選題

一、單項選擇題

1.在評估房地產(chǎn)的市場價值時,錯誤的做法是()。

A.模擬房地產(chǎn)市場定價

B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價

C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)

D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷

【答案】D

【解析】本題考查的是房地差估價的特點。房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價師的主管隨意定價,而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為,在充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制和過程,深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上,通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動,把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。參見教材P6-7。

2.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋,半年后返還,下列項目中,不應(yīng)作為補(bǔ)償項目的是()。

A.征用期間導(dǎo)致房屋損毀的價值損失

B.征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費(fèi)用

C.征用期間租賃經(jīng)營損失

D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金),如果房地產(chǎn)被征用后損毀、滅失的,還應(yīng)根據(jù)實際損失給予補(bǔ)償。例如,房地產(chǎn)被征用后損毀的,補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價值之差的補(bǔ)償;房地產(chǎn)被征用后滅失的,補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金,有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。參見教材P20。

3.下列房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為中,錯誤的是()。

A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)

B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

C.聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料,為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)對估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密;應(yīng)妥善報告估價委托人提供的資料,未經(jīng)評估委托人同意,不得擅自將其提供給其他個人和單位。參見教材P37~38。

4.4.關(guān)于估價目的的說法,錯誤的是()。

A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要

B.任何估價項目都有估價目的

C.一個估價項目通常有多個估價目的

D.估價目的限制了估價報告的用途

【答案】C

二、多選題。

1、1關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法,正確的有()。

A估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定

C選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性,主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取

D估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進(jìn)行選擇

E 估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序不得交叉或反復(fù)

【答案】ABDE

【辨析】本題考查的是估價目的。在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性,主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取,參見教材P33.

2、下列房地產(chǎn)中,通常適用收益法估價的有()

A、農(nóng)地

B、寫字樓

C、加油站

D、二手商品住宅

E、行政辦公樓

參考答案:ABCD

案例題

一、黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅,2005年改作餐館,并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn),要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實例,故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確),估值40萬元。本文來源于中大網(wǎng)校網(wǎng)。然后,再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價,估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。

問題:這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么?

標(biāo)準(zhǔn)答案:

這樣確定估價結(jié)論不正確。

因為:

1.將估價對象視為住宅進(jìn)行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮,對估價對象似應(yīng)按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元),但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則,估價對象的合法用途是商業(yè),因此應(yīng)以收益法計算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進(jìn)行估價,并對結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的,因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。

1、理論與法規(guī)多選題測繪案例分析多選題。

A. 1~2 B. 2~3 C. 3~4 D. 4~5

2、測試測試幅度深V甌子大客戶反饋好的把是幾號放假客戶機(jī)卡下列機(jī)構(gòu)中,負(fù)責(zé)測繪成果質(zhì)量最終檢查的是( )。

A.委托單位 B.中隊(室)檢查人員
C.質(zhì)量管理機(jī)構(gòu) D.質(zhì)量監(jiān)督檢驗機(jī)構(gòu)

2020年考試真題及答案
科目 官方真題 官方答案 考點覆蓋率 老師講解

房地產(chǎn)基本制度與政策

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

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房地產(chǎn)估價理論與方法

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房地產(chǎn)估價案例與分析

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房地產(chǎn)估價師考試歷年真題及答案
年份 2019年 2018年 2017年 2016年 2015年
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