第六節(jié)  物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

大綱要求：

物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)與職業(yè)資格；

實(shí)施物業(yè)管理師制度的現(xiàn)實(shí)意義；

物業(yè)管理師的資格考試；

物業(yè)管理師的注冊；

物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)；

物業(yè)管理師的繼續(xù)教育。

2005年，人事部、建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，明確規(guī)定了物業(yè)管理師資格考試、注冊、執(zhí)業(yè)等內(nèi)容，將物業(yè)管理師納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。

2014年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行辦法》，從課程設(shè)置、課時(shí)要求、實(shí)施方式和監(jiān)督管理等方面規(guī)范了物業(yè)管理師繼續(xù)教育工作。

知識(shí)點(diǎn)一：物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)與職業(yè)資格

（一）物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)

物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，是物業(yè)管理從業(yè)人員對物業(yè)管理服務(wù)工作了解與適應(yīng)能力的綜合體現(xiàn)，受教育程度、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)環(huán)境、工作經(jīng)歷以及自身狀況等因素的影響和制約，主要包括專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德兩個(gè)方面。

1．物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，主要由學(xué)歷背景、專業(yè)知識(shí)、執(zhí)業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)四個(gè)方面構(gòu)成。

物業(yè)管理的專業(yè)管理人員，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（管理處主任）等，作為物業(yè)管理的直接組織者，其學(xué)歷背景、專業(yè)知識(shí)、執(zhí)業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，直接關(guān)系到物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)、物業(yè)的承接查驗(yàn)、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)以及客戶關(guān)系管理等物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，直接關(guān)系到業(yè)主的共同利益和社會(huì)公共利益的維護(hù)。

 

2．物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德

物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德，是物業(yè)管理從業(yè)人員在物業(yè)管理活動(dòng)中形成的包括從業(yè)信念、職業(yè)操守、行業(yè)習(xí)慣和行為準(zhǔn)則等內(nèi)容的群體職業(yè)觀念和職業(yè)要求。

這些觀念和要求，一方面對從業(yè)人員的職業(yè)行為發(fā)揮心理約束作用；另一方面，經(jīng)過總結(jié)和提煉，上升為物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)則和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)并約束全行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)行為。

從行業(yè)規(guī)范要求角度，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德主要有以下4個(gè)方面的內(nèi)容：

(1)遵紀(jì)守法。

(2)誠實(shí)信用。（包括物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行階段） 

(3)勤勉盡責(zé)。

(4)團(tuán)結(jié)互助。 

（二）物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

1．專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格的概念

專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格，是政府專業(yè)主管部門對從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的基本要求。

職業(yè)資格包括從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格兩類。

(1)從業(yè)資格。(2)執(zhí)業(yè)資格。

(1)從業(yè)資格。

從業(yè)資格是政府規(guī)定專業(yè)技術(shù)人員從事某種專業(yè)技術(shù)性工作的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)資格通過學(xué)歷認(rèn)定或考試均可取得。只要具備以下條件之一者，即可確認(rèn)從業(yè)資格：①具有本專業(yè)中專畢業(yè)以上學(xué)歷，見習(xí)一年期滿，經(jīng)單位考核合格者；②按國家有關(guān)規(guī)定已擔(dān)任本專業(yè)初級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)或通過專業(yè)技術(shù)資格考試取得初級(jí)資格，經(jīng)單位考核合格者；③在本專業(yè)崗位工作，經(jīng)過國家或國家授權(quán)部門組織的從業(yè)資格考試合格者。

(2)執(zhí)業(yè)資格。

執(zhí)業(yè)資格是政府對某些責(zé)任較大、社會(huì)通用性強(qiáng)、關(guān)系公共利益的專業(yè)技術(shù)工作實(shí)行的準(zhǔn)人控制，是專業(yè)技術(shù)人員依法獨(dú)立開業(yè)或獨(dú)立從事某種專業(yè)技術(shù)工作必備的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理是實(shí)施執(zhí)業(yè)資格制度的行業(yè)，由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)確定必須由取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格的人員充任的關(guān)鍵崗位及工作規(guī)范。同時(shí)，各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督關(guān)鍵崗位的執(zhí)業(yè)人員上崗及執(zhí)業(yè)情況，并對違反崗位工作規(guī)范的人員進(jìn)行處罰。

 

2．物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格考試

物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格，必須通過考試方法取得，考試的報(bào)名條件由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人力資源社會(huì)保障部共同確定。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)組織執(zhí)業(yè)資格考試大綱的擬定、考試命題工作，并對取得執(zhí)業(yè)資格人員進(jìn)行注冊管理。

人力資源社會(huì)保障部負(fù)責(zé)審定考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標(biāo)準(zhǔn)。

3．物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格注冊

物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格實(shí)行注冊登記制度，取得《執(zhí)業(yè)資格證書》者，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)到指定的注冊管理機(jī)構(gòu)辦理注冊登記手續(xù)。注冊是對物業(yè)管理專業(yè)人員執(zhí)業(yè)管理的重要手段，未經(jīng)注冊者，不得使用物業(yè)管理師的名稱從事有關(guān)業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理從業(yè)人員注冊執(zhí)業(yè)資格后中斷專業(yè)技術(shù)活動(dòng)，再次注冊者，應(yīng)當(dāng)經(jīng)單位考核合格，并取得知識(shí)更新業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。

 

知識(shí)點(diǎn)二：實(shí)施物業(yè)管理師制度的現(xiàn)實(shí)意義

物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格汪書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

(1) 有利于促進(jìn)物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。

(2) 有利于促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程。

(3) 有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化進(jìn)程。

(4) 有利于促進(jìn)物業(yè)管理的國際化進(jìn)程。 

 

知識(shí)點(diǎn)三：物業(yè)管理師資格考試

（一）資格考試與資格證書（常考點(diǎn)）

物業(yè)管理師資格實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。

人力資源社會(huì)保障部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同研究確定合格標(biāo)準(zhǔn)，并對考試考務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

《物業(yè)管理師資格證書》在全國范圍內(nèi)有效，取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員，用人單位可以根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。 

（二）考試內(nèi)容和考試方法（?？键c(diǎn)）

物業(yè)管理師資格考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》。

考試成績實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試度內(nèi)通過應(yīng)試科目。

 

（三）報(bào)名條件和報(bào)名方法（常考點(diǎn)）

科目

專業(yè)科目

學(xué)歷

工作年限

物

業(yè)

管

理

師

取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類專業(yè)

中專

工作滿10年，從事物業(yè)管理工作滿8年

大專

工作滿6年，從事物業(yè)管理工作滿4年

大學(xué)本科

工作滿4年，從事物業(yè)管理工作滿3年

雙學(xué)士或研究生畢業(yè)

工作滿3年，從事物業(yè)管理工作滿2年

碩士

從事物業(yè)管理工作滿2年

博士

從事物業(yè)管理工作滿1年

其他專業(yè)

上述相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的

工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年

 

（四）考試培訓(xùn)（?？键c(diǎn)）

堅(jiān)持考試與培訓(xùn)分開原則，凡參與命題、審題與組織考試的工作人員，不得參加考試和舉辦與考試內(nèi)容有關(guān)的培訓(xùn)工作。應(yīng)考人員參加相關(guān)培訓(xùn)堅(jiān)持自愿的原則。

 

知識(shí)點(diǎn)四：物業(yè)管理師資格注冊

（一）注冊審查機(jī)構(gòu)和注冊審批機(jī)構(gòu)

1．注冊審查機(jī)構(gòu)

省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門是物業(yè)管理師注冊審查機(jī)構(gòu)。

注冊審查機(jī)構(gòu)在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5個(gè)工作日內(nèi)，一次告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。對受理或者不予受理的注冊申請，均應(yīng)出具加蓋注冊審查機(jī)構(gòu)專用印章和注明日期的書面憑證。注冊審查機(jī)構(gòu)自受理注冊申請之日起20個(gè)工作日內(nèi)，按規(guī)定條件和程序完成申請材料的審查工作，并將注冊申請人員材料和審查意見報(bào)注冊審批機(jī)構(gòu)審批。

 

2．注冊審批機(jī)構(gòu)

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部是物業(yè)管理師資格注冊審批機(jī)構(gòu)。注冊審批機(jī)構(gòu)自受理注冊申請人員材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)作出決定，在規(guī)定的期限內(nèi)不能作出決定的，應(yīng)當(dāng)將延長期限的理由告知申請人。對作出批準(zhǔn)決定的，應(yīng)當(dāng)自決定批準(zhǔn)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，將批準(zhǔn)決定送達(dá)注冊申請人，并核發(fā)《注冊證》。對作出不予批準(zhǔn)決定的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。注冊審批機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期公布注冊有關(guān)情況。當(dāng)事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

 

（二）初始注冊、延續(xù)注冊和變更注冊

1．初始注冊

取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。取得《資格證書》并申請注冊的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機(jī)構(gòu)提出注冊申請。

1．初始注冊

初始注冊者，可以自取得《資格證書》之日起1年內(nèi)提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時(shí)，必須符合《物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行辦法》關(guān)于繼續(xù)教育的要求。初始注冊時(shí)需要提交下列材料：

(1)《中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表》；

(2)《資格證書》；

(3)與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同；

(4)逾期申請初始注冊人員的繼續(xù)教育證明材料。

 

知識(shí)點(diǎn)五：物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)

（一）執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)范圍

1．物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)能力（輪換考點(diǎn)）

物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力：

(1)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識(shí)；

(2)具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)；

(3)能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；

(4)具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

2．物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍（輪換考點(diǎn)）

物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍主要包括：

(1)制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；

(2)審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；

(3)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；

(4)負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

(5)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；

(6)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理合同約定的其他事項(xiàng)。

 

（二）執(zhí)業(yè)要求和法律責(zé)任

1．物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)要求

物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。物業(yè)管理師只能在一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理工作。物業(yè)管理項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實(shí)施，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問題，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，誠實(shí)守信，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，更新知識(shí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。每年接受繼續(xù)教育時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于40學(xué)時(shí)。

2．違反物業(yè)管理師制度的法律責(zé)任

物業(yè)管理師依據(jù)《條例》和相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章開展執(zhí)業(yè)活動(dòng)。違反《條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

知識(shí)點(diǎn)六：物業(yè)管理師繼續(xù)教育

（一）繼續(xù)教育課程

物業(yè)管理師繼續(xù)教育課程分為必修課和選修課。

物業(yè)管理師繼續(xù)教育采取網(wǎng)絡(luò)教育和集中面授相結(jié)合的方式進(jìn)行。

必修課注重物業(yè)管理師政策法規(guī)水平和經(jīng)營管理能力的提升。主要包括以下內(nèi)容：(1)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和政策；(2)物業(yè)管理新理論、新方法、新技能；(3)物業(yè)管理方案及其實(shí)施；(4)物業(yè)管理師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范；(5)物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的其他知識(shí)和技能。

選修課注重物業(yè)管理師知識(shí)結(jié)構(gòu)的完善和創(chuàng)新能力的提升。主要包括以下內(nèi)容：(1)國內(nèi)外物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)；(2)科技成果在物業(yè)管理中的應(yīng)用；(3)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、設(shè)施設(shè)備管理、建設(shè)工程等專業(yè)知識(shí)；(4)經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)知識(shí)；(5)與物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)相關(guān)的其他知識(shí)和技能。

（二）繼續(xù)教育學(xué)時(shí)

物業(yè)管理師在每一注冊有效期內(nèi)應(yīng)當(dāng)完成不少于120學(xué)時(shí)的課程，并通過測試或者考核合格。物業(yè)管理師每年應(yīng)當(dāng)接受不少于40學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，其中必修課應(yīng)當(dāng)不少于20學(xué)時(shí)。

每一注冊有效期的繼續(xù)教育學(xué)時(shí)單獨(dú)計(jì)算，不得累計(jì)到下一個(gè)注冊有效期。

（三）繼續(xù)教育與申請注冊

物業(yè)管理師申請延續(xù)注冊或者逾期申請初始注冊的，應(yīng)當(dāng)向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊中心提交符合要求的繼續(xù)教育證明材料。

下列情況申請注冊的，應(yīng)當(dāng)在申請之日前完成規(guī)定的繼續(xù)教育學(xué)時(shí)：(1)取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書超過一年，申請初始注冊的；(2)被注銷注冊后具備相應(yīng)條件，重新申請注冊的；(3)逾期申請延續(xù)注冊。

 

1. 負(fù)責(zé)審定執(zhí)業(yè)資格考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)會(huì)同有關(guān)部門組織實(shí)施執(zhí)業(yè)資格考試的有關(guān)工作部門是(   )。

a．國家教育部

b．國家發(fā)改委

c．國家工商行政管理總局

d．人力資源和社會(huì)保障部

答案：d

2. 參加物業(yè)管理師全部4個(gè)科目考試的人員必須在（   ）內(nèi)通過全部科目。

a．一個(gè)考試年度

b．兩個(gè)考試年度

c．連續(xù)兩個(gè)考試年度

d．連續(xù)三個(gè)考試年度

答案：c

 

3. 物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格包括的類別有（   ） 。

a．從業(yè)資格        b．執(zhí)業(yè)資格

c．技術(shù)職稱        d．專業(yè)資格

e．專業(yè)技術(shù)職稱

答案：ab