第一章 房地產(chǎn)業(yè)

大綱要求

1．熟悉房地產(chǎn)業(yè)的基本概念；

　  2．熟悉房地產(chǎn)業(yè)的作用；

　　3．熟悉房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分；

　　4．了解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革；

　　5．了解城鎮(zhèn)住房制度改革；

　　6．熟悉現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架；

　　7．掌握土地所有制；

　　8．掌握土地管理的基本制度；

　　9．了解城鎮(zhèn)土地使用制度改革；

　　10．熟悉現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架；

　　11．掌握我國房地產(chǎn)法律體系；

　　12．掌握房地產(chǎn)相關(guān)法律；

　　13．掌握房地產(chǎn)行政法規(guī)；

14．掌握房地產(chǎn)部門規(guī)章。

 

歷年考情：

節(jié)名

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

第一節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)概述

　

　

　

0.5

　

　

　

0.5

　

　

第二節(jié)

住房制度概述

0.5

0.5

0.5

3.5

3.5

3

2.5

　

　

0.5

第三節(jié)

土地制度概述

2

2

1

2

2

3.5

4

1

　

1

第四節(jié)

房地產(chǎn)法制建設(shè)

　

0.5

　

0.5

　

　

0.5

　

　

　

合計(jì)

2.5

3.0

1.5

6.5

5.5

6.5

7.0

1.5

0

1.5

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述

        一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（考點(diǎn)）

1.房地產(chǎn)業(yè)的含義

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。

2.房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。他們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包單位；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，場地平整等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。

3.兩個(gè)基本概念

城鎮(zhèn)住房制度改革簡稱住房制度改革或者房改，把過去那種城鎮(zhèn)住房主要依靠國家投資建設(shè)、排隊(duì)分配、低租金使用的做法，改變成了主要由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會(huì)化”的做法。

城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革簡稱土地使用制度改革，把過去那種城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)與所有權(quán)合一，土地供應(yīng)采取無償劃撥，無限期使用，不得轉(zhuǎn)讓的做法，改變成了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償出讓給單位或者個(gè)人，有限期使用，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的做法。

        二、房地產(chǎn)業(yè)的作用（考點(diǎn)）

    (1)可以為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)。

    (2)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長。

    (3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。

    (4)可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌。通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施。

    (5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐。

    (6)可以擴(kuò)大就業(yè)，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，需要的從業(yè)人員較多。

    (7)可以增加政府財(cái)政收入。

        三、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分（考點(diǎn)）

房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理合稱房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)；房地產(chǎn)中介服務(wù)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。因此，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。

 

【2008年真題】

物業(yè)管理業(yè)不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。

【答案】正確

 

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)商主要是組織者和決策者，我國房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。

    房地產(chǎn)咨詢業(yè)：主要由房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

    房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)：房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師來完成。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是知識(shí)密集型行業(yè)。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)：是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的潤滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來完成，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供平臺(tái)和品牌。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。隨著我國房地產(chǎn)市場逐步由新建商品房買賣為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主，房地產(chǎn)業(yè)將逐步由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主。在成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體。

    物業(yè)管理業(yè)：是勞動(dòng)密集和知識(shí)密集的行業(yè)。

四、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（考點(diǎn)、難點(diǎn)）

房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個(gè)既古老又新生的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展大體上可以分為下列五個(gè)時(shí)期：

(1) 1949年以前。以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)的。

(2) 1949～1955年。   

(3) 1956～1965年。確立了社會(huì)主義公有制在城市房地產(chǎn)中的主體地位。

(4) 1966～1978年。房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。

(5) 1978年以后。1987年10月25日，中國共產(chǎn)黨第十三次全國代表大會(huì)《沿著有中國特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》的報(bào)告正式提出：“社會(huì)主義的市場體系，不僅包括消費(fèi)品和生產(chǎn)資料等商品市場，而且應(yīng)當(dāng)包括資金、勞務(wù)、技術(shù)、信息和房地產(chǎn)等生產(chǎn)要素市場；單一的商品市場不可能很好發(fā)揮市場機(jī)制的作用。”在中國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位，宣告了中國社會(huì)主義房地產(chǎn)市場的誕生。

2003年8月12日，國務(wù)院印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003] 18號(hào)），指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

 

【例題】

在中國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一次提出建立房地產(chǎn)市場、確立房地產(chǎn)市場地位，宣告中國社會(huì)主義房地產(chǎn)市場誕生的文件是（     ）。

a.中共十三大《沿著有中國特色社會(huì)主義道路前進(jìn)》報(bào)告

b.中共十四大《加快改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)步伐，奪取有中國特色社會(huì)主義事業(yè)的更大勝利》報(bào)告

c.中共十五大《高舉鄧小平理論偉大旗幟，把建設(shè)有中國特色社會(huì)主義事業(yè)全面推向二十一世紀(jì)》報(bào)告

d.中共十六大《全面建設(shè)小康社會(huì)，開創(chuàng)中國特色社會(huì)主義事業(yè)新局面》報(bào)告

【答案】a

第二節(jié)  住房制度概述

城鎮(zhèn)住房制度從1978年開始了根本性的變化。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于下列三項(xiàng)重大制度和體制的改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

一、城鎮(zhèn)住房制度改革（考點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)）

我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。這種住房制度存在著一系列嚴(yán)重弊端和難以克服的矛盾。對(duì)種傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度必須進(jìn)行全面徹底的改革，實(shí)現(xiàn)機(jī)制轉(zhuǎn)換，創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、市場化、社會(huì)化。

    我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：

    （一）城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段

    1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。1980年4月，他更明確地提出了住房制度改革的總體構(gòu)想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。

1979年開始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)。   

1982年開始實(shí)行補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房價(jià)的1/3。1982年先在鄭州、常州、四平及沙市四市進(jìn)行試點(diǎn)。1984年國務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三個(gè)直轄市擴(kuò)大試點(diǎn)。截至1985年底，全國共有160個(gè)城市和300個(gè)縣鎮(zhèn)實(shí)行了補(bǔ)貼售房，共出售住房1 093萬平方米。

   1986年2月，成立了“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國的房改工作。1988年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會(huì)議”，同年2月國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》（國發(fā)[1988] 11號(hào)）。這是國務(wù)院頒發(fā)的全面指導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革的重要文件，充分肯定了試點(diǎn)城市的做法和經(jīng)驗(yàn)，確定了房改的目標(biāo)、步驟和主要政策，對(duì)全國房改的工作進(jìn)行了部署，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。

    （二）城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段

    1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，結(jié)束了一段時(shí)期以來的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1991年6月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（圉發(fā)[1991] 30號(hào)），其中明確規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，提出了部分產(chǎn)權(quán)理論，要求實(shí)行新房新制度，強(qiáng)調(diào)了國家統(tǒng)一政策的嚴(yán)肅性。

1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，這標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1992年2月，國務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺(tái)實(shí)施，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會(huì)五項(xiàng)措施。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。上海市住房制度改革方案的實(shí)施對(duì)全國的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動(dòng)作用，引起了所請“上海效應(yīng)”。

 

【例題】

在全國率先建立住房公積金的城市是（    ）。

a.北京市   b.天津市   c.上海市   d.重慶市

【答案】c

    （三）城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段

    1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994] 43號(hào)，以下簡稱《決定》）。《決定》確定房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”。“三改”即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式?！八慕ā奔唇⑴c社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收人家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。從而逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。《決定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已迸入深化和全面實(shí)施階段。

1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998] 23號(hào)），宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；②建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；③繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場；④采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)；⑤發(fā)展住房金融；⑥加強(qiáng)住房物業(yè)管理。由于實(shí)施上述政策，使全國住房制度改革取得突破性的進(jìn)展，同時(shí)，也因此形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

【2010年真題】

《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從（ c ）開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。

a.1997年下半年  b．1998年上半年   c．1998年下半年   d．1999年

【答案】c

    建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，主要包括：

    (1)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。

新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。取消各種不合理收費(fèi)，特別是降低征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤控制在3%以下。

【例題】

新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行（   ）。

a.政府定價(jià)  b.市場定價(jià)  c.政府指導(dǎo)價(jià)  d.企業(yè)自主定價(jià)

【答案】c

 

【例題】經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤控制在（    ）。

a.3%   b.3%以上   c.3%以下   d.以上都不對(duì)

【答案】c

 

    (2)對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。

最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費(fèi)、管理費(fèi)二項(xiàng)因素構(gòu)成。單位面積租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，按照市場平均租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額計(jì)算。具體標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）人民政府制定。

 

【2006年真題】

下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是（　　）。

　　a．廉租住房的供應(yīng)對(duì)象包括中低收入家庭

　　b．廉租住房免征房產(chǎn)稅

　　c．廉租住房的供應(yīng)以實(shí)物配租為主

　　d．廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60％

【答案】d

 

【2006年真題】

廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)由（　?。?gòu)成。

　　a．維修費(fèi) 　　b．折舊費(fèi)   　　c．稅金   　　d．投資利息   　　e．管理費(fèi)

【答案】ae

 

【例題】

最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。

【答案】正確

 

中低收人家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位。同時(shí)，在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

    對(duì)高收入家庭購買、租賃的商品住房，實(shí)行市場價(jià)。

    (3)發(fā)放住房補(bǔ)貼。

    停止住房實(shí)物分配后，職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款，以及有的地方由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況制定，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

        二、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策（考點(diǎn)、重點(diǎn)、熟悉）

    經(jīng)過不斷探索，我國城鎮(zhèn)住房分配、供應(yīng)政策發(fā)生了根本性變化，初步形成了與經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程相適應(yīng)、基本符合國情的住房供應(yīng)政策。

1.商品住房

商品住房通過市場化途徑建設(shè)，可在市場上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。商品住宅實(shí)行社會(huì)化生產(chǎn)、市場化供應(yīng)。國家綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地、稅收、信貸等手段，引導(dǎo)商品住房建設(shè)與消費(fèi)，努力實(shí)現(xiàn)總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定。

2.保障性住房

保障性住房面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭供應(yīng)，包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。

【例題】

     我國的保障性住房包括（    ）。

     a.廉租住房      b.兩限房        c.政策性住房 

d.公共租賃住房  e.經(jīng)濟(jì)適用住房

【答案】ae

 

（1）廉租住房

①廉租住房由財(cái)政投資，實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免，以低租金出租。廉租住房套均40平方米左右、人均建筑面積13平方米左右，保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場上自行承租住房的方式。

②廉租住房房源：政府新建、收購、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式多渠道。

【例題】

     我國廉租住房的房源包括（   ）。

     a.政府新建   　　  b.政府收購   　　  c.政府改建

　　 d.社會(huì)捐贈(zèng)         e.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)

    【答案】abcd

 

③廉租住房保障資金來源：

一是地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。

二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。

四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。

【2007年真題】

廉租住房保障資金的來源有（　　)。

　　a.財(cái)政預(yù)算資金   　　  b.房屋維修資會(huì)   　　  c.土地出讓凈收益

　　d.住房公積金增值收益   e.廉租住房預(yù)售資金

【答案】acd

 

對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。

（2）經(jīng)濟(jì)適用住房

①經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。

②政府采取的措施：土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。

③經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。

④經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)；

【例題】

     經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在（    ）以內(nèi)。

     a.40平方米  b.50平方米 c.60平方米  d.70平方米

【答案】c

 

⑤購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價(jià)款；政府優(yōu)先回購。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，允許各地因地制宜，如采取租售并舉以及分期購買、與政府共有產(chǎn)權(quán)等辦法。

3.政策性住房

（1）政策性住房面向中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)，包括棚改安置住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房。

（2）棚改安置住房供應(yīng)對(duì)象是居住在棚戶區(qū)的居民，其中多為低收入住房困難家庭。對(duì)棚改安置住房建設(shè)，許多城市實(shí)行土地劃撥或土地出讓金減免、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)補(bǔ)助等優(yōu)惠政策。2011年起，中央財(cái)政擬對(duì)棚戶區(qū)改造給予適當(dāng)支持。城鎮(zhèn)房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償與實(shí)物安置相結(jié)合。

（3）限價(jià)商品住房面向有本地戶籍中低收入家庭銷售。通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。主要在部分商品住房價(jià)格上漲過快的城市實(shí)行。

（4）公共租賃住房是近幾年發(fā)展起來的住房形式，實(shí)行政府持有、以一定價(jià)格出租，主要解決新職工、農(nóng)民工等的住房困難。